Comprar una casa en Italia. Cómo empezar.

Ya sea por inversión o porque has decido establecerte en Italia, llega el día en el que te planteas el comprar una casa en Italia. Pues de eso te vamos a hablar en nuestro artículo de hoy: qué proceso debes seguir, qué documentación te van a solicitar para comprar una casa en Italia.

Antes de empezar queremos recordarte que en la comunidad unmadrilenoeneuropa.es y vivireneuropa.eu trabajamos para buscar, contrastar y compartir toda la información que puedes necesitar para vivir en Italia. En nuestra web encontrarás más de 200 temas diferentes. 

Dada la complejidad y las actualizaciones continuas de la legislación italiana sobre los aspectos legales, técnicos y fiscales en la ventas de bienes inmuebles, y que la compra de una propiedad inmobiliaria siempre es una inversión importante, te recomendamos siempre que escojas asesor para el proceso de compra tu inmueble.

Puedes ponerte en contacto con nuestros Helpers, expertos en diferentes materias, y plantear tu consulta.   

La primera pregunta que nos suele llegar a nuestra redacción es ¿Puede un ciudadano extranjero comprar una casa en Italia?

Aquí nos toca hacer 2 distinciones:

• Los ciudadanos de los estados miembros de la Unión Europea pueden comprar una propiedad en Italia en las mismas condiciones en que se permite a los ciudadanos italianos. 
  
  
• Los ciudadanos no pertenecientes a la UE pueden comprar una propiedad en Italia solo si existe la condición de reciprocidad, es decir, solo si a un ciudadano italiano se le permite comprar una propiedad en el Estado del ciudadano extranjero que quiere comprar en Italia. 

Te ponemos algunos ejemplos, los ciudadanos de EE. UU., Australia, China, Brasil, India y muchos otros pueden comprar una casa en Italia. 

La verificación de la condición de reciprocidad la lleva a cabo el notario italiano que estipula el contrato de compra definitivo. 

Las fuentes y la información es algo que nos tomamos muy en serio en nuestra comunidad. Por eso antes de profundizar en materia de compra-venta de inmuebles en Italia, te dejamos las fuentes en las que se ha basado el equipo de redacción para completar este artículo.

Fuentes: Agenzia delle Entrate - Gobierno de Italia - CAF ACLI - Europa

Documentación necesaria e inicio del proceso de compra de una casa en Italia.

En el momento que te pongas a mirar para comprar una casa, la primera duda que te vendrá es el saber qué documentación necesitaras para la compra.

En el estado italiano para la compra de un inmueble en su territorio te solicitará:

• El Código fiscal.  Si estás viviendo en Italia seguro que ya tienes este documento, que es esencial y necesario para cualquier tipo de trámite en el país. Hemos hablado mucho sobre este documento y nuestros Helpers ayudan a tramitar todas las semanas este documento a muchos usuarios.
  
  
• Apertura de una cuenta corriente en un banco en Italia, donde las sumas destinadas al pago del precio al vendedor deben ser canalizadas y utilizadas para el pago de los impuestos y aranceles que pesan sobre la propiedad. 
  
  Aunque el dinero venga de otro país, la trazabilidad del mismo y depósito para los pagos, impuestos y demás que puedan derivar, hacen más que recomendable el tener una cuenta en Italia. 
  
  No es una tarea sencilla, especialmente si aún no resides en Italia. Hemos escrito sobre este tema con múltiples consejos que quizá te sean útiles.

Una vez cumples estos requisitos, el siguiente paso es el contrato preliminar sobre el que comenzarás a trabajar con el propietario.

• El contrato preliminar obliga a ambas partes a firmar el contrato definitivo.

El contrato preliminar debe redactarse por escrito y debe indicar los elementos principales de la venta, en particular: la descripción precisa de la casa comprar con los datos del catastro, el precio y los métodos de pago, la fecha del contrato final y otras condiciones que las partes consideren importantes. No es obligatorio que sea firmado por un notario. 

Desde el momento de la transcripción del contrato preliminar, la propiedad está reservada para el futuro comprador, esto significa que el vendedor no puede vender la propiedad a otros, otorgar hipotecas sobre la propiedad ni constituir ningún otro derecho perjudicial en detrimento del futuro comprador. 

Además, los acreedores del vendedor no podrán registrar una hipoteca sobre la propiedad prometida para la venta ni adjuntarla.

Este contrato debe incluir datos personales y todo lo referente a la compra y a la propiedad. Es decir el costo, los plazos de pago, que contiene y dónde se encuentra.

Para finiquitar el contrato preliminar el comprador debe realizar un pago del 10% de costo total de la propiedad. Este se hace en forma de depósito. A partir de la firma con el notario el vendedor debe reunir todos los documentos para el acuerdo final. La suma puede llegar al  30% del precio total acordado para la venta, como depósito.

La ley italiana establece que en el caso de que el futuro comprador, después de la firma del contrato preliminar, ya no desee comprar los bienes, el vendedor pueda retener el depósito pagado como compensación por el daño sufrido. 

• El contrato final para la compra del inmueble.

Entre la firma del contrato preliminar y el final, por lo general, hay un plazo de 30-45 días. Durante ese tiempo el notario hace las inspecciones correspondiente a la propiedad. Es aquí donde se entrega la titularidad de la misma.

El notario se asegura de que la compra de la propiedad se realice de conformidad con la ley italiana. Con este fin, certifica la identidad personal de las partes, su voluntad libre y consciente, y la legitimidad para celebrar el contrato de compra de propiedad. Antes de la firma de la escritura, el notario verifica que las hipotecas, ejecuciones hipotecarias u otros derechos a favor de terceros no pesen sobre el objeto inmobiliario de la venta. 

El Notario redactará un contrato de venta en el que certificará el pago del precio al vendedor y certificará la transferencia de propiedad al comprador. El contrato final se transcribirá en los registros inmobiliarios.

En el momento en el que ambas partes firmen el contrato final para la compra de la propiedad se debe realizar el pago del 90% restante. El notario es quien realiza el registro del documento de forma legal.

Otras cuestiones relativas a la compra de casa en Italia por extranjeros.

Seguro que te resultará interesante saber que:

Si eres extra comunitario..

La legislación italiana prevé la emisión de visas nacionales de "residencia electiva" o, en aplicación de la legislación de Schengen, visas de larga duración para turistas de hasta 5 años en los supuestos de que se compre una casa.

• Para la Visa de Larga Duración hay una seria de condiciones como que la estancia no excedan los 90 días por semestre, o no haya intención de transferir la residencia a Italia. Los requisitos para obtener este tipo de visa son los mismos que para obtener una visa de turista normal, además de la prueba de haber completado la compra de una propiedad en Italia. 

• La Visa para la residencia electiva permite la entrada en Italia  al extranjero que tenga la intención de establecerse en Italia y pueda mantenerse de forma independiente, sin ejercer ninguna actividad laboral.
  
  Para este fin debe proporcionar garantías adecuadas y documentadas con respecto a la disponibilidad de un hogar para ser elegido como residencia y amplios recursos económicos autónomos, estables y regulares.  Si quieres saber más sobre estos temas recomendamos que te pongas en contacto con nuestros Helpers.

Somos conscientes que es un tema delicado, que requiere de mucho conocimiento. Por eso te volvemos a reiterar que para este trámite es importante ponerse en manos de un experto.

Recuerda, como te hemos dicho al principio, que si tienes cualquier duda te puedes poner en contacto con nuestros helpers (de este artículo o de cualquier otra cuestión que te inquite). ¡Aprovechamos para saludarles por el gran trabajo que realizan en la Comunidad! Nos despedimos esperando haberos ayudado.

Por cierto, si acabas de llegar a Italia o conoces a alguien que lo ha hecho, te recomendamos que te descargues nuestra Guía de Primeros pasos en Italia. Es totalmente gratuita y está realizada por todo el equipo para que ayudarte en todas las etapas. ¡Hazte con ella ahora mismo en el botón naranja inferior!

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